Czwartkowa wypowiedź Ludwika Koteckiego o gotowości RPP do cięcia stóp spotkała się z entuzjazmem – i słusznie. Każdy kredytobiorca woli płacić 70 zł mniej miesięcznie niż więcej. Ale być może warto spojrzeć na to trzeźwiej: obniżka o 25 punktów bazowych to przysłowiowy plaster na ranę, która wymaga czegoś więcej niż kosmetyki.

70 złotych miesięcznie – naprawdę tyle?

Tak, dla przeciętnego kredytu na 500 tys. zł oszczędność wyniesie około 70 zł miesięcznie. W skali roku to 840 zł – tyle co roczne OC auta. Czy to dużo? Zależy kogo pytasz. Dla rodziny z kredytem i dwójką dzieci każda złotówka się liczy. Dla młodego człowieka, który w ogóle nie ma zdolności kredytowej, to totalnie bez znaczenia.

Prawdziwy problem polskiego rynku mieszkaniowego nie leży w wysokości obecnych rat. Leży w tym, że osoba zarabiająca średnią krajową – około 7 tys. zł brutto – nie przejdzie testu zdolności kredytowej na przeciętne mieszkanie w większości dużych miast. I nie ma znaczenia, czy stopa referencyjna wynosi 5% czy 4,5%.

Obniżka o 25 pb zwiększa zdolność kredytową o jakieś 3-4%. Dla kogoś z dochodem 7 tys. zł to różnica między kredytem na 400 tys. zł a kredytem na 415 tys. zł. Brzmi nieźle? Tylko że dwupokojowe mieszkanie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu kosztuje 550-600 tys. zł. Matematyka się nie zgadza.

RPP nie jest winne – ale to nie rozwiązuje problemu

Żeby było jasne: Rada Polityki Pieniężnej robi swoją robotę. Jej zadanie to pilnowanie inflacji i reagowanie na wskaźniki makro, nie rozwiązywanie kryzysu mieszkaniowego. Nie można jej za to winić. Problem leży w strukturze polskiego rynku nieruchomości, gdzie popyt od lat przewyższa podaż, a spekulanci wykupują mieszkania szybciej niż młodzi ludzie zbierają na wkład własny.

Dane z rynku pierwotnego pokazują coś niepokojącego: około 30% transakcji w dużych miastach to zakupy drugiego, trzeciego lub kolejnego mieszkania przez inwestorów. W Warszawie ten odsetek sięga 40%. Oznacza to, że młodzi ludzie konkurują nie tylko ze sobą, ale też z inwestorami dysponującymi kapitałem lub zdolnością do wzięcia kilku kredytów jednocześnie.

W takiej sytuacji obniżka stóp pomaga wszystkim równo – i tym, którzy już spłacają kredyt, i tym, którzy kupują kolejne mieszkanie jako inwestycję. Tylko że młody człowiek bez kapitału dalej zostaje za burtą. Nieważne, czy RPP obniży stopy o 25 pb czy o 50 pb – bariera wejścia i tak pozostaje nie do przejścia.

Co faktycznie by pomogło?

Realne rozwiązania leżą daleko poza kompetencjami NBP i wymagają działania rządu oraz samorządów. Po pierwsze: drastyczne przyspieszenie procedur budowlanych. Obecnie od zakupu działki do oddania mieszkania mija 3-4 lata – to absurd. W Niemczech czy Holandii ten sam proces trwa około 18 miesięcy. Dlaczego? Bo procedury są uproszczone, urzędy dofinansowane, a biurokracja ograniczona do minimum.

Po drugie: preferencje podatkowe dla osób kupujących pierwsze mieszkanie z jednoczesnym uderzeniem w spekulantów. Przykładowo – zerowy PCC dla pierwszego mieszkania na własne potrzeby, ale 5% dla trzeciego i kolejnego. To od razu zniechęciłoby część inwestorów do gromadzenia portfeli mieszkań.

Po trzecie – i tu chyba najtrudniej – realny rozwój mieszkalnictwa społecznego. Warszawa oferuje około 200 mieszkań komunalnych rocznie przy popycie sięgającym kilku tysięcy. Kraków, Wrocław, Gdańsk nie radzą sobie lepiej. Dopóki nie będzie alternatywy dla kredytu, młodzi ludzie pozostają zakładnikami rynku zdominowanego przez deweloperów i inwestorów.

Przykłady z zagranicy – da się inaczej

Warto spojrzeć na Austrię, gdzie około 60% mieszkańców Wiednia wynajmuje mieszkania od spółdzielni mieszkaniowych lub miasta po cenach regulowanych. Dzięki temu rynek prywatny nie może dyktować warunków bez ograniczeń – istnieje realna alternatywa.

Albo Singapur, gdzie 80% mieszkańców żyje w mieszkaniach należących do państwa, ale zarządzanych jak własność prywatna. Program Housing Development Board pozwala ludziom o średnich dochodach kupić mieszkanie na preferencyjnych warunkach, a później odsprzedać je z zyskiem. Dzięki temu młodzi ludzie mogą wejść na rynek bez spekulacyjnej presji cenowej.

Czy Polska mogłaby pójść w tym kierunku? Pewnie tak, ale wymaga to politycznej woli i wieloletnich inwestycji. Tymczasem łatwiej jest ogłosić kolejny program dopłat do kredytów, który de facto napompuje ceny jeszcze bardziej.

Co będzie dalej?

RPP zapewne będzie kontynuować obniżki przez najbliższe kwartały. Analitycy spodziewają się, że stopa referencyjna spadnie do 3,5-4% do połowy 2026 roku. To dobra wiadomość dla obecnych kredytobiorców – raty mogą spaść łącznie o 250-300 zł miesięcznie w ciągu roku. Dla budżetów domowych to realna ulga.

Ale nie oszukujmy się: młodzi ludzi wchodzący na rynek pracy dalej będą mieszkać z rodzicami do trzydziestki albo wydawać połowę pensji na wynajem, zamiast budować własny majątek. Dopóki nie rozwiążemy fundamentalnego problemu po stronie podaży mieszkań i nie ograniczymy spekulacji, obniżki stóp będą jedynie kosmetycznym zabiegiem.

Każda obniżka kosztów życia to dobra wiadomość i trzeba to docenić. Ale jeśli ktoś myśli, że RPP rozwiąże kryzys mieszkaniowy – muszę rozczarować. To nie jest zadanie dla banku centralnego, tylko dla rządu i samorządów. Czas najwyższy, żeby zajęli się tym naprawdę.

Co powinien zrobić rząd?

Ministerstwo Rozwoju zapowiedziało w sierpniu prace nad pakietem ustaw mających usprawnić budownictwo. Problem w tym, że takie zapowiedzi słyszymy co kilka lat, a realnych zmian brak. Tym razem stawka jest zbyt wysoka, żeby to zignorować – cały rocznik młodych ludzi zostanie za burtą rynku mieszkaniowego, jeśli nic się nie zmieni.

Organizacje pozarządowe i związki lokatorów apelują o pilne wprowadzenie ulgi dla pierwszego mieszkania oraz podatku od pustostanów. Dane pokazują, że w samej Warszawie około 10 tys. mieszkań stoi pustych jako inwestycja spekulacyjna – czekają na dalszy wzrost cen. To mieszkania, które mogłyby natychmiast ulżyć rynkowi, gdyby ich właściciele byli zmuszeni do wynajmu.

Ale na razie wszystko wskazuje na to, że młodzi będą musieli poczekać – albo na spadek cen (mało realne), albo na wzrost płac (wymaga czasu), albo na zmianę polityki mieszkaniowej (wymaga cudu). Obniżka stóp to miły gest, ale bez systemowych zmian to za mało.